לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את שלבי ההחזר של ההלוואה הנפרעת בתשלומים, מה הסכום שיוחזר כל חודש, כמה מתוך זה ישולם עבור הקרן וכמה עבור הריבית.
לוח הסילוקין מפרט את כל תשלומי ההלוואה עד לפירעון מלא של ההלוואה.

ישנם 4 סוגי לוחות סילוקין:
1. שפיצר – המוכר והנפוץ ביותר
2. קרן שווה
3. גרייס
4. בלון

נסביר את שיטת החישוב בכל אחד מלוחות הסילוקין ולצורך בהירות ופשטות ההסבר לא ניקח בחשבון שינויי ריבית והצמדה למדד.
ראשית נבהיר שבכל לוחות הסילוקין, כל החזר חודשי מורכב מהחזר עבור קרן החוב ומריבית אלא אם כן נציין אחרת.

1. לוח סילוקין שפיצר – היא שיטת חישוב המבוססת על החזר חודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.
כאשר בהתחלה ההחזר עבור הקרן נמוך והריבית גבוהה, ובהמשך ההחזר עבור הקרן גדל והריבית קטנה.
הריבית מחושבת תמיד על יתרת קרן החוב של ההלוואה, ולכן בשנים הראשונות היא גבוהה יותר.

2. לוח סילוקין קרן שווה – בשיטה זו מחולקת קרן ההלוואה לסכום החזר שווה בכל תשלומי המשכנתא ומעליה מתווספת להחזר החודשי הריבית, כאשר בדיוק כמו בלוח שפיצר הריבית מחושבת על יתרת קרן ההלוואה.
בשיטה זו, סכומי ההחזר החודשי בהתחלה יהיו גבוהים יחסית, ואח"כ עם ירידת קרן החוב הריבית קטנה, ולכן ההחזר החודשי קטן.

3. לוח סילוקין גרייס – חלקי או מלא
הקפאה זמנית (עד מספר שנים) של החזרי המשכנתא, באופן מלא או חלקי (בחלקי מחזירים רק ריבית), ובתום תקופת ההקפאה נפרשת קרן ההלוואה + הריבית לפי לוח שפיצר או קרן שווה על יתרת תקופת ההלוואה.

4. לוח סילוקין בלון (בולייט)
בדומה לגרייס גם כאן מתבצעת, הקפאה זמנית (עד מספר שנים) של החזרי המשכנתא באופן מלא או חלקי, אלא שלפי לוח זה, בתום תקופת ההקפאה, מחזירים את כל הקרן + הריבית שהצטברה בבת אחת בתשלום אחד.

שימוש מושכל בלוחות הסילוקין השונים
=========================

1. נשתמש בגרייס כאשר נוצרת סיטואציה שהלקוח רכש דירה עם משכנתא ויקח זמן עד שיוכל להכנס לגור בה, כשבינתיים הוא גר בשכירות.
כדי שלא יצטרך לשלם גם שכירות וגם משכנתא, ניקח את המשכנתא בגרייס חלקי או מלא עד כניסתו לדירה החדשה, ותום השכירות.

2. בבלון נשתמש כאשר מדובר על לקוח משפר דיור, שרכש דירה חדשה ונכנס לגור בה, אך טרם מכר את דירתו הישנה.
לכן נבקש מהבנק לקבל את כספי המשכנתא שהלווה מתכנן להחזיר ממכירת דירתו הישנה בהלוואת בלון, שתיפרע עם מכירת הדירה.

3. ראשית נבהיר כי ריבית המסלולים הלא צמודים מגלמת את הצפי לעליות מדד עתידיות.
לאחרונה גדל הפער בריביות בין המסלולים הלא צמודים למסלולים הצמודים. וכעת יקרים המסלולים הלא צמודים ממקביליהם הצמודים ב 2.2% ואפילו 2.5% לשנה בשעה שיתכן ובכלל לא תתקיים כזו זאת ועוד שהנחת העבודה של בנק ישראל שואפת למדד של 1% עד 3% כלומר סביב 2% לשנה.
מכאן שכדאיות לקיחת המסלולים הלא צמודים בריבית שכזו לתקופות ארוכות מוטלת בספק.
אם יש ללקוח כושר החזר טוב מספיק, כדאי לשקול לקחת מסלולים צמודי מדד שהינם זולים יותר ולכן נוכל לקחת אותם לתקופה קצרה יותר, ולמזער את סיכון המדד ע"י לקיחת המסלול בקרן שווה! – בצורה כזו קרן החוב תקטן מהר יותר, והמדד אם יעלה יחושב על קרן קטנה יותר מאשר אילו לקחנו את ההלוואה בלוח סילוקין שפיצר.
לקיחת מסלול צמוד למדד בקרן שווה, מאפשרת לקזז בין עליות המדד וירידת קרן החוב, וכך ל"השטיח" את העליות בהחזר החודשי.

הפוסט נכתב על מנת לספק ידע בסיסי, אך הוא בשום אופן לא מהווה תחליף ליעוץ משכנתאות מותאם אישית לצרכיך ולנתוניך האישיים. אשמח לסייע לך בבנית תמהיל מותאם אישית, השאירו הודעה ואחזור אליכם, או צרו עימי קשר בטלפון 054-7260570 דפנה.