מדריך משכנתא בסיסי

מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה כספית שניתנת לתקופה של עד 30 שנה, במשכון נכס נדלני, במקרה שלנו בית מגורים (דירה).

בדיוק כמו שבתוכנית חיסכון להבדיל, נרצה להקטין את מידת הסיכון ולכן לא נשים את "כל הביצים" בסל אחד, כך גם בהלוואת המשכנתא נרצה להקטין סיכונים, ונרכיב את הלוואת המשכנתא ממספר מסלולי הלוואה שונים, הנבדלים זה מזה בסוג הריבית שלהם, ובסוג ההצמדה שלהם.

רגע, רגע, מה זה ריבית? מה זה הצמדה? איך הם מחושבות בכלל?

ריבית
כשהבנק מלווה לי סכום כסף כלשהו, נניח 100,000 ₪ לתקופה כלשהי, נניח 20 שנה, הוא למעשה מוכר לי כסף. וזה מקור הכנסתו העיקרי של הבנק. (לבנק אסור להשקיע את כספו בנדל"ן, בשוק ההון, או בכל דרך השקעה אחרת אלא רק למכור כסף לנו, הלקוחות). לכן, הבנק רוצה תמורה למכירת הכסף, ולסיכון שהוא לוקח – במקרה שאעשה בעיות ולא אחזיר את הכסף במועדים שנקבעו, או חלילה לא אחזיר כלל. התמורה הזו היא למעשה הריבית, שיש המכנים אותה, ובצדק, "שווי הכסף" או "מחיר הכסף".
איך מחושבת הריבית?
הריבית מחושבת בשיטת ריבית דריבית, כלומר: נניח אני מחזירה בשנה 1000 ₪ על מסלול הלוואה בריבית של 2%. בשנה השנייה אחזיר סכום ל- 1020 ₪ (102% של 1000ש"ח), בשנה השלישית יעלה הסכום ל- 1040.40 ש"ח (102% של 1020ש"ח) וכו'.

מדד
מדד הוא כלי למדידת השינוי של רמת המחיר של "סל המוצרים" אותו הוא מודד. ישנם מדדים רבים היום בשוק. הנפוצים שבהם הם:
"מדד המחירים לצרכן" – (או המדד) –
מודד את אחוז השינוי שחל בסל מוצרים ושירותים בסיסי שכל משק בית בישראל צורך את כולו או רובו. סל המוצרים מורכב מ 1300 מוצרים ושירותים מ-10 תחומים עיקריים: מזון, דיור, בריאות, הלבשה והנעלה, תחבורה, תקשורת, תרבות ובידור. לכל אחד מן המרכיבים משקל שונה במדד, בהתאם להוצאה המשפחתית הממוצעת על רכיב זה.
המדד מחושב ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומפורסם מידי חודש ב- 15 לחודש עבור החודש הקודם.
כשאומרים רק מדד, מתכוונים למדד המחירים לצרכן.
"מדד הבניה" –
מדד תשומות הבניה למגורים בוחן את ההוצאה הדרושה לקנית סל קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניה למגורים, ומייצג את הרכב הוצאות הבניה של הקבלנים וקבלני המשנה.
ככל שהמדד גדל כך עלות הבניה למגורים של הקבלנים גדלה.
ברכישת דירה מקבלן יהיה מחיר הדירה בד"כ צמוד למדד הבניה. וכל עוד לא נשלם לקבלן את כל עלות הדירה נהיה חשופים למדד הבניה על הסכום שנותר לתשלום.

עכשיו אחרי שהבנו מהי ריבית ומהו מדד המחירים לצרכן נוכל להתקדם להבנת מבנה הלוואת המשכנתא.

הלוואת המשכנתא:
כבר הזכרנו שעל מנת להקטין סיכונים נרכיב את הלוואת המשכנתא ממספר הלוואות קטנות יותר השונות זו מזו בתנאי הריבית וההצמדה שלהן, או במילים אחרות ממסלולי הלוואה שונים.
קיימים 32 מסלולי הלוואה אפשריים, אזכיר את הנפוצים שבהם:
1. מסלול הפריים
מסלול משכנתא בו אין הצמדה למדד, וההחזר החודשי מתנהג על בסיס ריבית הפריים.
מהי ריבית הפריים?
ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל (שבשעת כתיבת המדריך עומדת על 0.1% ריבית) בתוספת מרווח קבוע של הבנקים של 1.5%. כלומר נכון ליום 24.1.2022 ריבית הפריים היא 1.6%.
ריבית הפריים מסומנת באות P.
את מסלול הפריים במשכנתא, ניתן לקבל היום בריבית נמוכה מריבית הפריים. או כפי שהבנקים אומרים פריים מינוס …
בחינת המסלול הפריים:
ריבית – ריבית הפריים עשויה להשתנות אחת לחודש בהתאם לשינויי הריבית של בנק ישראל. – וכאן בדיוק גלום הסיכון
שבמסלול זה.
הצמדה למדד – המסלול אינו צמוד למדד.
אין עמלת פרעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המסלול בכל רגע נתון ללא עמלות פרעון מוקדם.
רמת הסיכון – גבוהה. אם ריבית בנק ישראל מזנקת, קרן החוב וההחזר החודשי מזנק בעקבותיה.
יתרון – כיום המסלול בעל הריבית הנמוכה ביותר.
2. מסלול בריבית קבועה לא צמודה – קל"צ
מסלול משכנתא בו אין הפתעות. אתם מתחילים עם החזר חודשי מסוים ונשארים עימו לאורך כל חיי ההלוואה, הקרן
וההחזר החודשי לא עולים לעולם!
אך יחד עם זאת, יש פה 2 חסרונות, המסלול יקר ביחס למסלולים אחרים, ויתכן ויהיו עמלות פירעון מוקדם גבוהות
מאוד.
בחינת מסלול הקל"צ:
ריבית – קבועה לאורך כל חיי ההלוואה – ללא סיכון כלל
אין הצמדה למדד – ההצמדה כבר מגולמת במחיר הריבית
עמלת פירעון מוקדם – רמת סיכון גבוהה, כי אם הריבית תרד בשוק נצטרך לשלם עמלת פירעון גבוהה שתשוקלל לפי
ההפרש בין הריבית שלנו לריבית הנוכחית בשוק בהכפלת כל השנים שנותרו לנו לסיום ההלוואה.
בשורה תחתונה, מסלול עם רמת סיכון בינונית. מצד אחד הכל קבוע וידוע מראש וכביכול אין סיכון, מצד שני, יתכנו
קנסות גבוהים ויתכן שנגלה לאורך השנים כי המחיר ששילמנו על המסלול הזה היה גבוהה מאוד.
3. מסלול בריבית קבועה צמודת מדד – ק"צ
מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה שאינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה.
קרן המסלול (הסכום שאותו לקחתם ואתם חייבים לבנק) צמודה באופן ישיר למדד המחירים לצרכן. ומחושבת אחת לחודש על יתרת הקרן. ואחת לחודש יתעדכן ההחזר החודשי בהתאם.
בחינת המסלול:
ריבית – קבועה ולא משתנה
הצמדה למדד – יש
עמלת פרעון מוקדם – יתכנו קנסות מאוד גבוהים (מכיוון שהריבית מאוד גבוהה) בדומה מאוד לריבית "קבועה לא
צמודת מדד"
4. מסלול בריבית משתנה לא צמודה – מל"צ
למסלול זה ריבית שמשתנה על פי עוגן קבוע מראש, כל מספר קבוע מראש של שנים )בדרך כלל 5 שנים(, ואין הצמדה למדד.
כלומר למשך 5 שנים מסלול זה יתנהג בדיוק כמו המסלול של ריבית קבועה לא צמודה.
בחינת המסלול:
ריבית – משתנה אחת ל-5 שנים
אין הצמדה למדד – ההצמדה כבר מגולמת במחיר הריבית
עמלת פירעון מוקדם – יש תחנת יציאה ללא עמלת פרעון מוקדם כל 5 שנים. אם תבחרו לסלק את המסלול לפני תחנת
היציאה תשלמו קנס עד תחנת היציאה בלבד ולכן קנס קטן יחסית.
5. מסלול בריבית משתנה צמודת מדד – מ"צ
ההבדל בין מסלול זה למסלול הריבית המשתנה לא צמודה, הוא שבמסלול זה הקרן צמודה למדד.
בחינת המסלול:
ריבית – משתנה אחת למספר קבוע של שנים
הצמדה למדד – יש
עמלת פרעון מוקדם – עד לתחנת היציאה הקרובה. – עמלה קטנה יחסית, ניתן להימנע ממנה לגמרי אם פורעים בתחנה.
רמת הסיכון – בינונית. הריבית משתנה אחת לכמה שנים ויכולה לעלות, גם המדד מהווה סיכון.
מסלול זה נחשב מעולה לבנק, כי מידת הסיכון של הבנק קטנה מאוד, אבל מסוכן יחסית ללווה.
לכן, לעיתים אנו משתמשים במסלול זה על מנת לשפר ריביות במסלול הקל"צ. כמו כן אם אנו צופים שללווה צפוי כסף עתידי
שיוכל לשמש לפירעון חלקי של המשכנתא, ניקח את הסכום הצפוי לפירעון במסלול זה, כך נשפר את הריבית של הקל"צ
ובתחנת היציאה נפרע את המסלול הזה ובכך נחסל את הסיכון מהמסלול הזה ונזכה ביתרון שהקנה לנו השימוש בו.
6. מסלול הזכאות
הלוואת הזכאות היא הלוואה בתנאים מועדפים שנותן משרד השיכון באמצעות הבנק, לזכאים שזו דירתם הראשונה
והיחידה. הלוואה זו היא במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד(ק"צ).
היתרונות שלה:
1 .ניתנת לפירעון מוקדם ללא עמלת פירעון מוקדם, וללא צורך בהודעה מראש.
2 .הריבית בה לא תעלה על 3% ,ותהיה 0.5% פחות מהריבית הממוצעת במשק בזמן לקיחת ההלוואה.
סכום הלוואת הזכאות נקבע על סמך קריטריונים שבהם: שרות צבאי, מספר שנות נישואין, גיל הלווים, מספר ילדים
ועוד.

בנית תמהיל המשכנתא, שיתאים לצרכיכם וליכולותיכם בצורה המיטבית, היא אומנות שדורשת ידע ונסיון רב.
אל תעשו ניסיונות במחיר העתיד שלכם!

יועץ משכנתאות מקצועי הוא הכרח ולא מותרות. בדיוק כפי שלא תעלו על דעתכם לבצע תיקוני צנרת בבית ותמהרו להזמין אינסטלטור בעת הצורך, כךלא מומלץ שתפו לבנק ותקחו לבד את המשכנתא שלכם.
האינטרס שלכם הפוך מזה של הבנק, ןשום פקיד בנק שמתוגמל על יעילותו בהבאת רווחים לבנק, לא ידאג לאינטרס שלכם אלא לזה של הבנק.