לפני כחודשיים יצא בנק ישראל עם הגבלה חדשה, שנועדה להקטין את התחרות בשוק הדיור, וזאת ע"י צימצום התנפלות המשקיעים על מלאי הדירות הקיים. ע"י כך רצה בנק ישראל לנסות לעצור את עלית מחירי הדירות.

עד לפני כחודשיים יכל בעל דירה, לרכוש דירה נוספת להשקעה במחיר זהה למחיר דירתו בלי להביא ולו שקל אחד מכספו לטובת הרכישה. איך יתכן? הוראות בנק ישראל איפשרו לרוכש דירה שניה ומעלה, למשכן את דירתו הקיימת ולקבל עליה הלוואה של עד 50% משווי דירתו. (לכן, היה ואין לו משכנתא על הדירה, יכול היה בעל הדירה לקבל עליה את כל 50% השווי כהלוואה לכל מטרה.) בכסף זה השתמש הלווה כהון עצמי לרכישת הנכס החדש. על הנכס החדש, כנכס שני (או יותר שיהיה בבעלותו) יכל המשקיע לקבל עד 50% מימון משכנתא לדיור. בואו נקח דוגמא: בבעלות משה דירה בשווי 1,200,000 ש"ח משה מעוניין לרכוש דירה נוספת אותה בכוונתו להשכיר, בשווי 1,200,000 ש"ח למשה אין משכנתא על הדירה בה הוא גר. על הדירה בה משה גר, הוא יכל לקבל הלוואה לכל מטרה של 600,000 ש"ח. על הדירה החדשה שמשה רוכש הוא יכל לקבל גם הלוואה של 50% מימון היינו 600,000 ש"ח. כלומר, באמצעות 2 ההלוואות האלו יכל משה לרכוש את הדירה להשקעה, כשכל כספי הרכישה מהלוואות בנק בשעבוד 2 הנכסים. את ההלוואות יחזיר משה, מהכנסתו מיגיע כפיו, ומדמי השכירות שיקבל על הדירה החדשה להשקעה שרכש. בלי לדון כעת, אם התנהלותו הכלכלית של משה נכונה או לא, מינפו את דירתם בצורה שכזו משקיעים רבים מאוד, הוסף על זה את העדר מספיק התחלות בניה במשק וקיבלתם עודף ביקוש שגרם לעליית מחירי הדיור.

יתירה מכך, נוצרה לזוג שרוצה לרכוש את דירתו הראשונה, תחרות לא הוגנת. המדינה אומנם מסייעת לזוג שזו דירתו הראשונה ומאפשרת לו לקבל עד 75% מימון כלומר הוא צריך להביא מהבית רק 25% מעלות הנכס אותו ברצונו לרכוש, אבל אם נשווה אותו למשקיע שלא צריך להביא אגורה כהון עצמי, ברור שידו של המשקיע על העליונה, והוא יסכים לשלם אפילו טיפה יותר כדי לזכות בדירה מול הזוג מחוסר הדיור.

באה מדינה, מילאה חובתה כלפי ציבור רוכשי דירה ראשונה, ועצרה את החגיגה!

מהיום משקיע שרוצה לרכוש דירה להשקעה, יתכבד ויביא 50% הון עצמי מחסכונותיו שלו, ולא משל הבנק. האם אכן הפירצה נסגרה? לא לגמרי… עדיין יכול המשקיע לפנות לגופים חוץ בנקאיים, שכידוע אינם מחויבים לרגולציה של בנק ישראל. מגופים חוץ בנקאיים יוכל המשקיע לקבל עד 85% מימון, על הדירה הנרכשת. כך שיצטרך להביא רק 15% מחסכונותיו. חשוב לציין שהגופים החוץ בנקאיים ילוו את הכסף בריביות גבוהות בהרבה מאלו של הבנקים, מה שיגרום למשקיע למחשבה שניה. וזו בדיוק היתה מטרתו של בנק ישראל!

אין באמור לעייל, משום הבעת עמדה, חלילה, נגד ציבור המשקיעים, שהרי אלו, מניעים את המשק וחשיבותם רבה. הדברים נכתבו בנימה זו, מתוך מטרה להציג את כוונת בנק ישראל, ואת הסיבה להגבלה זו.